陳宏偉之所以先從個人手裏融資，還給他們支付那麽高的利息，最主要的原因就是，他可以用融資的錢，從銀行裏貸出更多的錢來。

有了更多的錢，投進去之後，就可以產生更多的利潤，還可以跟銀行的利息中和一下，總利率就可以大幅度降下來了。

經過這兩次資本運作之後，陳宏偉已經不準備繼續再操作了，首先是因為繼續再操作的話，已經買不到什麽像樣的地塊了，他也必須留下充足的資金，作為建設費用。

其次，他還要麵對巨額利息的壓力，那1.6個億，每年支付的利息高達3200萬，而銀行貸款的5.4個億，每年差不多要5400多萬的利息。

當然，銀行的貸款利率大約是8個點，但這裏麵肯定還是要有一些公關費用和手續費的，否則你肯定貸不出錢來，你懂的。

這樣一來，陳宏偉每年要扛的利息，就高達8600萬，剩下的2.4個億，除了要用來蓋房子以外，還要支付融資和貸款的利息，這對陳宏偉的壓力還是很大的。

這就是依仗著陳宏偉有前世的記憶，在08年經濟危機之前，房地產市場一直都很好，不管出台什麽限製政策，都限製不住房地產的上漲趨勢。

要不然得話，陳宏偉肯定不敢這麽玩，一旦房價停止上漲，他就賺不了多少錢了；一旦房價開始下跌，下降不了多少，他的資產就會被擊穿，完成從億萬富翁到億萬負翁的轉變。

在陳宏偉前世的時候，永大集團兩萬多億的資產，看起來牛逼哄哄的，一下子完蛋了，原因就是如此。

房地產公司的負債率太高，一旦房價開始下跌，別說兩萬億，就算是二十萬億，該完蛋還是完蛋，跟公司的資產規模沒有任何關係。

陳宏偉購買的地皮，在曲婷婷的幫助下，樓麵價格不算很高，大約在3000元\/平方左右，建築成本估計在2000元\/平方左右。

除此之外，還有配套費用400元\/平方，行政事業費用500元\/平方，土地使用費用220元\/平方，稅金880元\/平方，營銷費用200元\/平方，財務費用300元\/平方，不可預見費用100元\/平方，附加開發成本為2600元\/平方。

這樣一來，陳宏偉進行房地產開發的綜合成本為7600元\/平方，而現在滬市的一般房地產價格在7500到9000元\/平方。

所以說，搞房地產的雖然看起來賺錢，但是市場上的房價就算是不上漲，對他們來說也是一個災難。

目前陳宏偉手裏的錢，肯定無法兩個地塊同時進行開發，為了保險期間，陳宏偉決定首先開發那個小一點的地塊，地皮價值3個億的地塊，用2.4個億來搞建設，應該可以夠用了。

當然，這主要得益於預售製度，很多房地產公司從剛開始打地基的時候，就開始進行預售了。

雖然按照規定，至少要到房屋結頂的時候，銀行的監管資金才會給房地產公司，但實際上往往都會提前支付，這就是在陳宏偉前世，有那麽多爛尾樓的重要原因。

錢都到手了，你愛咋咋地吧！

仗著現在浦東地區開發力度不大，很多房地產公司看不上這裏，陳宏偉拿到了兩塊地，等過兩年這裏熱起來的時候，恐怕就沒有他陳宏偉的份了。